賃貸借契約の保証人は？必要な条件や保証会社についても解説

賃貸物件を借りる際、「保証人」を誰に頼めば良いか悩んでいませんか。
スムーズな契約のためには、保証人の役割や条件を理解しておくことが大切です。
本記事では、保証人になれる方の条件から、保証会社を利用する方法、保証人がいないときの実践的な対応策までを解説いたします。
これからお部屋探しや賃貸借契約を控えている方は、ぜひ本記事をご参考になさってくださいね。

賃貸借契約の保証人に必要な条件

賃貸借契約の保証人を立てる際は、「条件」についておさえておくことが大切です。
まずは、保証人になれる方の条件について解説していきます。

保証人の役割と責任

賃貸借契約では、入居者が家賃をきちんと支払えるかを担保するため、多くの場合で保証人を求められます。
保証人の役割は、入居者が家賃を滞納したり、退去時の修繕費を払えなかったりしたときに代わって支払うことです。
とくに、賃貸物件では「連帯保証人」を求められるケースが一般的で、この立場は重い責任を伴います。
連帯保証人には、「まず本人に請求してほしい」といった主張が認められず、入居者と同じ義務を即時に負わなければなりません。
2020年の民法改正で、支払い額の上限を示す「極度額」を契約書に明記することが義務化されています。

保証人の3つの要件

賃貸借契約の連帯保証人は責任の大きい立場であるため、厳しい基準が設けられています。
一般的に重視されるのは、「安定した収入」「親族であること」「国内に住んでいること」の3点です。
なかでも、安定した収入は重要で、入居者と同等以上、または家賃の3倍程度の月収が目安として判断されます。
親族であることが求められるのは、責任を果たしやすい関係性が必要と判断されるためで、友人や知人は断られることがほとんどです。
国内在住であることも、万が一の連絡や、手続きのスムーズさを確保するための実質的な条件となっています。

条件不足のリスク

これらの条件を満たす保証人が見つからない場合、入居審査に通らず、希望の物件を借りられない可能性があります。
また、責任の重さを十分に伝えずに知人へ依頼すると、後々大きなトラブルや関係悪化につながりかねません。
近年では、高齢化や核家族化の影響で、親族がいないケースも増えてきています。
このような背景から、「保証会社」を利用する契約方式が広まり、現在は必須としている物件も多くなっています。
保証人を立てられない場合でも、保証会社の利用によって契約が可能になるケースが一般的です。

保証会社という選択肢と費用感

前章では、保証人の条件について述べましたが、条件に合う方がいない場合もありますよね。
ここでは、保証人の代わりとなる、「保証会社」の仕組みと費用について解説いたします。

保証会社とは？

保証会社とは、入居者が家賃や原状回復費用を支払えなくなったときに、大家さんへ代わりに支払いをおこなう会社のことです。
入居者は、保証会社と「保証委託契約」を結び、あらかじめ保証料を支払うことでこのサービスを利用できます。
滞納が起きた場合、保証会社が家賃を立て替え、あとから入居者本人へ請求する仕組みになっています。
個人の連帯保証人と違う点は、親族が無償で責任を負うのではなく、費用を支払って利用する「有料の保証サービス」である点です。
保証の範囲は、基本的に家賃や修繕費など、お金に関わる部分に限定されています。

利用料金の相場

保証会社を利用する場合、契約時に「初回保証料」が必要となり、その後も継続のための「更新料」が発生します。
初回保証料は総賃料の50%〜100%が一般的で、たとえば、総賃料8万円なら4万円〜8万円ほどが相場です。
更新料は1年ごと、または2年ごとに1万円程度の定額であるケースが多く見られます。
最近では、初回保証料を抑える代わりに、毎月の賃料と一緒に総賃料の1%〜2%を支払う月額制のプランも増えてきました。
なお、保証料は物件の賃料や用途、保証会社が負うリスクによって相場より高くなる場合があります。

メリットと注意点

保証会社を利用することで、入居者は親族に負担をかけずに済み、大家さんは家賃滞納リスクを軽減できるという双方のメリットがあります。
また、保証人を頼める方がいない場合でも、物件の選択肢が広がることもメリットです。
一方で、利用には保証会社独自の審査があり、年収や勤続年数、支払い履歴などが厳しくチェックされます。
とくに、信販系の保証会社では、クレジット履歴が照会されるため、過去の延滞がある場合は注意が必要です。
また、家賃を滞納すると、立て替えられた分にくわえて遅延損害金が発生し、支払い義務は入居者に残ったままとなります。
滞納が長引けば信用情報に記録が残り、将来的なローン審査などに影響する可能性もあるため、十分に気を付ける必要があります。

保証人がいない場合の対応策

ここまで、保証人の条件や保証会社を解説しましたが、保証人がいない場合の他の対応策もおさえておきましょう。
最後に、保証人がいない場合の物件の探し方や、契約時の注意点について解説していきます。

保証人不要物件とは

保証人がいない場合の選択肢として、「保証人不要」と記載された物件を探す方法があります。
ただし、この言葉には2つのパターンがあり、その違いを理解しておくことが大切です。
1つ目は、連帯保証人は不要でも、家賃保証会社への加入が必須となるケースで、現在はこちらが一般的です。
2つ目は、UR賃貸物件や一部の公営住宅のように、保証人も保証会社も不要な物件で、独自の収入基準などが設けられています。
事情を抱えている場合は、不動産会社に率直に相談し、保証会社の加入条件や初回保証料・更新料を必ず確認しておきましょう。

カード払いの活用

近年は、家賃をクレジットカードで支払える物件が、少しずつ増えてきました。
これは、入居者にとって、毎月の支払いでポイントが貯まるという点がメリットです。
また、カード会社が保証会社の役割も兼ねる、「家賃保証付きクレジットカード」を条件とする物件もあります。
この場合、入居審査は提携カードの審査が基準となり、通常の保証会社より保証料が安くなることもあります。
ただし、クレジットカードの審査で信用情報が参照されるため、延滞歴がある場合は利用が難しい可能性もあるため、注意しましょう。

契約前の確認事項

賃貸借契約を結ぶ前には、後のトラブルを防ぐために確認すべきポイントがいくつもあります。
まず、初期費用の見積書をチェックし、「敷金」「礼金」「仲介手数料」「初回保証料」の内訳を必ず確認しましょう。
「室内消毒料」や「24時間サポート」などは任意なのか必須なのか、不動産会社に確認することも大切です。
また、契約時には宅建士による重要事項説明を受け、設備の修繕範囲や負担区分などをしっかり理解しておきます。
退去時の原状回復については、「特約事項」をとくに注意して読み、契約内容と国交省の指針との違いも把握しておきましょう。
さらに、入居時には室内の傷や汚れを写真で記録し、管理会社に提出することで、退去時の不当な請求を防ぐ大きな助けになります。
解約予告期間が1か月前なのか2か月前なのかも、契約前に確認しておきましょう。

まとめ

賃貸借契約で求められる連帯保証人は、安定収入のある親族が条件となることが多く、入居者と同等の重い返済義務を負います。
保証人を立てられない場合は、所定の保証料（初回家賃50%～100%など）を支払い、審査を通じて保証会社を利用する方法が一般的です。
保証人不要物件を選ぶ際は、契約前に初期費用や特約の内容を確認し、入居後は室内の状態を写真で記録しておくことが大切です。