不動産買取の流れは？契約締結前から契約締結後まで解説

自宅を早く現金化したいと考えたとき、不動産会社に直接買い取ってもらう「不動産買取」を検討する方は多いのではないでしょうか。
不動産買取は仲介による売却とは異なり、不動産会社が直接購入する仕組みのため、短期間で売却が完了する特徴があります。
この記事では、不動産買取の具体的な流れを、事前準備から引き渡し後の確定申告まで、ステップごとに解説いたします。
不動産買取の流れについて知りたい方は、ぜひこの記事をご参考になさってくださいね。

不動産買取で必要な事前準備

不動産買取を検討する際、何から手をつければいいか分からないという方はいらっしゃるかもしれません。
まずは、不動産買取の事前準備として、必要な書類や情報収集の方法について解説していきます。

必要書類の取得方法

不動産を売却する際は、必要書類をあらかじめ準備しておくことが大切です。
所有を証明する「登記済権利証」や「登記識別情報」は再発行できないため、紛失時は司法書士に依頼して別の手続きが必要になります。
また、「登記事項証明書」は法務局で取得できるのですが、契約時には発行から3か月以内の印鑑証明書や本人確認書類も欠かせません。
一戸建てでは、「建築確認済証」や「検査済証」が重要で、土地については「地積測量図」や「納税通知書」も必要です。
マンションでは、管理規約や長期修繕計画書などを管理組合から取り寄せておくと、スムーズに進められます。

不動産相場の調べ方

不動産を売却する際は、事前に大まかな相場を把握しておくことが大切です。
自分の物件がどの程度の価値なのかを知っておくことで、不動産会社の査定額が適正かどうか判断しやすくなります。
調べ方としては、国や自治体が公表する「公示地価」や「路線価」などの公的な価格を参考にできます。
ただし、これらはあくまで目安であり、実際の取引価格とは異なる点に注意が必要です。
民間の不動産情報サイトで、類似物件の売り出し価格を確認する方法もありますが、必ずしも成約価格とは限りません。
より信頼できるのは、国土交通省のデータなどで調べられる実際の成約事例で、条件が近いものを参考にすると精度が高まります。

査定依頼の効率化

書類の準備と相場の把握が済んだら、不動産会社に査定を依頼します。
査定には大まかな価格を知る「机上査定」と、実際に現地を確認する「訪問査定」があります。
机上査定はインターネットから依頼でき、初期段階で大まかな相場をつかむのに便利です。
一方、訪問査定は物件の状態を詳しく調べるため、より正確な価格を把握したい際に有効となります。
依頼は複数の結果を比較することで、価格の妥当性を確認し、信頼できる不動産会社を見つけることができます。
近年は一括査定サイトも普及していますが、金額だけでなく提示理由を確認する姿勢が欠かせません。

不動産買取の契約締結前の手続き

前章では、不動産買取の事前準備について述べましたが、実際に売却を進めるにはどうすればよいのでしょうか。
ここでは、価格決定から売買契約までの流れについて解説いたします。

契約条件の最終確認

不動産会社と契約を結ぶ前には、条件を丁寧に確認しておくことが重要です。
まずは、最終的な買取価格が相場と比べて、妥当かどうかをしっかり判断します。
続いて、引き渡しの時期を自分の予定に合わせて調整し、住み替えがある場合は新居の入居時期との整合も必要です。
さらに、引き渡し後の不具合について売主が責任を負わない、「契約不適合責任免除」の特約が盛り込まれているか確認しましょう。
この条項があることで、引き渡し後のトラブルに巻き込まれるリスクを避けられます。
また、室内に残す家具などの処分方法や費用負担についても、事前に取り決めておくと安心です。

買取価格の決定と交渉

不動産会社との条件交渉を経て、最終的な買取価格が決まります。
査定額を基に少しでも良い条件を目指し、契約直前の段階で価格交渉をおこなうのが効果的です。
また、交渉を有利に進めるには、希望額を伝えるだけでなく根拠を示すことが大切です。
リフォーム費用の資料を提示すれば、有効な交渉材料になります。
ただし、相場から大きく外れた要求は、交渉がまとまらない原因になりかねません。
希望と業者側の事情を踏まえ、現実的な妥協点を探す姿勢が重要です。

売買契約の締結手順

契約条件に合意したら、正式な売買契約の手続きに進みます。
当日は、まず宅地建物取引士から重要事項の説明を受け、疑問があればその場で確認します。
その後、売買契約書の内容を読み合わせ、売買代金や手付金、支払い時期などに誤りがないか確認しましょう。
契約違反があった場合の違約金や、契約不適合責任の免責など特約事項にも注意が必要です。
全ての内容に納得したうえで署名と押印をおこなえば、契約は正式に成立します。

不動産買取の契約締結後の流れや手続き

ここまで、契約締結までの流れを解説しましたが、契約後の手続きもおさえておきましょう。
最後に、契約締結後の引き渡しから確定申告までの流れについて解説していきます。

引き渡し前の準備事項

売買契約を結んでから引き渡しまでには、通常1か月ほどの期間があります。
この間に売主は準備を進め、ローン残債がある場合は、一括返済と抵当権抹消の手続きをおこないます。
物件を空にするための引っ越し手配や、電気・ガス・水道の解約、役所での転出届も忘れてはいけません。
また、不要な家具や家電を処分し、契約内容に沿って室内を清掃しておく必要があります。
引き渡し直前には、不動産会社と物件の最終確認をおこない、問題がないかチェックしましょう。

引き渡し当日の流れ

契約で決めた決済日当日には、金融機関などに関係者が集まり、引き渡しの手続きがおこなわれます。
当日は、売主と買主はもちろん、司法書士や不動産会社の担当者も同席するのが一般的です。
まず、司法書士が家の名義変更（所有権移転登記）などに必要な書類が、すべて揃っているかを確認しましょう。
書類に不備がなければ、買主から売主の口座へ、手付金を差し引いた残りの代金が振り込まれます。
売主は通帳への記帳などで入金を確認し、その資金で住宅ローンの残債を一括返済します。
その後、固定資産税などを日割りで計算した金額の精算を、当事者間でおこなう流れです。
すべての支払いが終わったら、物件の鍵や関係書類一式を買主へ渡し、手続きは完了となります。
この後、司法書士が法務局で名義変更の申請をおこない、法的に所有権が買主へと移転します。

確定申告の手続きと節税

不動産を売却した翌年には、利益が出た場合に確定申告が必要になります。
譲渡所得は、売却価格から購入費用などを差し引いて計算され、利益があれば税金が課されます。
損失が出た場合は基本的に申告不要ですが、特例を利用して還付を受ける際は申告が必要です。
マイホームの場合は、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があり、多くの場合で非課税となります。
また、所有期間が5年を超えると税率が低くなる点も重要です。
税金の扱いは複雑なため、疑問があれば税務署や税理士に相談したほうが良いでしょう。

まとめ

不動産買取の準備として、まず登記済権利証などの必要書類を揃え、ご自身の物件の相場を把握したうえで、複数の不動産会社へ査定を依頼することが大切です。
買取価格や引き渡し時期を交渉して最終決定し、重要事項説明を受けた後、契約不適合責任の免責などが記載された契約書に署名・押印し契約します。
契約後は、残っている住宅ローンを完済し、決済日に残代金を受け取って物件を引き渡し、売却で利益が出た場合は翌年に確定申告が必要となります。