不動産を購入する流れは？購入形態と注意点についても解説

念願のマイホームを購入しようと決意しても、何から始めたらいいのか分からず、立ち止まってしまう方は多いのではないでしょうか。
住宅の購入は高額な取引であり、物件探しや契約、住宅ローンの手続きなどやるべきことも多いため、不安を感じてしまうのも無理はありません。
この記事では、不動産の購入形態から実際の購入手続きの流れ、そして事前に知っておくべき注意点までを解説いたします。
不動産の購入を検討している方は、ぜひこの記事をご参考になさってくださいね。

不動産購入の販売形態

不動産の購入を検討する際、「仲介」や「売主」といった言葉を目にすることがあるかもしれません。
まずは、不動産購入における販売形態について解説していきます。

売主と仲介物件の違い

不動産の販売形態には、「売主物件」と「仲介物件」の2種類があります。
売主物件は、不動産会社が自ら所有する物件を直接販売する仕組みで、取引は売主と買主の二者間で進むため比較的シンプルです。
一方、仲介物件は売主と買主の間に不動産会社が入り、物件紹介や契約手続きのサポートをおこないます。
この場合は三者でやり取りする形となり、中古物件の多くが仲介方式で取引されています。
仲介会社は、希望に合う物件の紹介や手続きを担う代わりに、買主は仲介手数料を支払わなければなりません。
この仲介手数料の有無が、売主物件との大きな違いといえます。

売主物件のメリットとデメリット

売主物件の大きな魅力は、仲介手数料が不要な点です。
たとえば、5,000万円の物件なら、最大で約171万円かかる仲介手数料を節約できます。
また、売主が直接対応するため、設備や特徴について正確な情報を早く得られるのもメリットです。
一方で、市場に出回る数が少なく、希望条件に合う物件が見つかりにくいことがあります。
さらに、売主の説明が自分に有利な内容に偏る可能性があるため、注意が必要です。
価格が相場と比べて妥当かどうかは、購入者自身が調べて判断することが求められます。

仲介物件のメリットとデメリット

仲介物件の最大のメリットは、物件数が豊富で希望に合うものを探しやすい点です。
多くの物件が情報サイトに掲載されており、仲介会社は第三者の立場から助言や相場情報を提供してくれます。
価格交渉や条件調整も、専門家が間に入って進めてくれるため、安心して取引を進めやすくなるでしょう。
一方で、仲介手数料がかかる点は、資金計画に組み込んでおく必要があります。
また、売主と直接やり取りしない分、回答や交渉に時間がかかることもあります。
担当者の力量が結果に影響するため、信頼できる仲介会社を選ぶことが重要です。

不動産購入の全体的な流れ

前章では、不動産購入における販売形態について述べましたが、具体的な購入の流れも気になりますよね。
ここでは、不動産購入の全体的な流れについて解説いたします。

情報収集から内見まで

不動産の購入は、まず自分たちの希望条件を整理することから始まります。
最初に住みたいエリアや間取り、予算などの条件を家族で話し合い、優先順位をつけておくと良いでしょう。
希望の条件がある程度固まったら、不動産情報サイトや不動産会社の店舗で物件探しを開始します。
たくさんの物件情報の中から、気になるものをいくつか候補として絞り込んでいくのです。
そして、興味のある物件が見つかった際には、実際に物件を見学する「内見」を申し込みましょう。
内見では、図面だけでは分からない日当たりの良さや風通し、部屋の細かな状態などを確認できます。
さらに、スーパーや駅までの距離といった周辺の環境も、ご自身の足で歩いて確かめることが大切です。

住宅ローンの審査ポイント

購入したい物件が具体的に決まったら、次は住宅ローンの申し込み手続きへと進みます。
住宅ローンの審査は、一般的に「事前審査」と「本審査」という2段階に分かれています。
事前審査は、物件の購入申し込みと同時におこなわれることが多く、主に年収や勤続年数などから返済能力を簡易的に判断するものです。
この事前審査に無事通過すると、不動産の売買契約を結び、その後により詳細な本審査へと進む流れとなります。
本審査では、提出する書類の種類も増え、物件が持つ担保としての価値も厳しく評価されることになります。
審査を通過するためには、年収に占める年間返済額の割合を示す「返済負担率」を、無理のない範囲に抑えることが重要です。

契約から引き渡しまで

住宅ローンの事前審査に通ったら、いよいよ売買契約の手続きが本格的に始まります。
まずは、売主に対して購入の意思を正式に示すため、「購入申込書」という書類を提出しましょう。
売主との間で価格などの条件がまとまると、契約の前に宅地建物取引士から「重要事項説明」を受けます。
この説明では、物件に関する法的な制限や権利関係など、専門的ですが大切な内容が伝えられるのです。
説明内容を十分に理解し、納得した上で「売買契約」を締結し、手付金を支払うという流れになります。
その後、金融機関と住宅ローンの本契約を結び、残りの代金を支払う「決済」がおこなわれるでしょう。
決済当日には、司法書士が立ち会って所有権移転の登記手続きをおこない、最後に売主から鍵を受け取ればすべての手続きが完了です。

不動産購入前に押さえるべき注意点

ここまで、不動産購入の流れを解説しましたが、事前にリスクや注意点もおさえておきましょう。
最後に、不動産購入前に確認したいリスクと、その対策について解説していきます。

資金計画とコスト対策

不動産購入には物件価格だけでなく、登記費用や税金、火災保険料やローン保証料などの諸費用がかかります。
その目安は中古で価格の6～9%、新築でも3～6%程度とされ、引っ越し費用や家具・家電の購入費も考慮が必要です。
想定外の出費を避けるためには、自己資金の額と無理なく返済できる金額を把握しておくことが重要です。
住宅ローンの年間返済額は、手取り年収の20～25%以内に抑えるのが安心といえます。
このように、余裕を持った資金計画を立てることが、購入後の安定した暮らしにつながります。

災害リスクの調べ方

安心して暮らすためには、購入予定地の災害リスクを事前に確認することが大切です。
もっとも役立つのは、自治体が公開している「ハザードマップ」で、洪水や土砂災害の危険区域を一目で把握できます。
市役所のウェブサイトから簡単に閲覧でき、自宅周辺の浸水想定の深さなど具体的な情報も確認可能です。
土地の安全性を自分で確かめることは、家族を守るうえで欠かせません。
さらに、過去の災害履歴も調べておくと、より安心して物件を選ぶことができます。

専門家への相談とリスク対策

不動産購入には、専門的な知識が必要な場面も多いため、不安があれば専門家に相談することが大切です。
不動産会社の担当者だけでなく、第三者の客観的な意見を取り入れると判断の精度が高まります。
中古物件を検討する際は、住宅診断（ホームインスペクション）を利用すれば、見えない劣化や欠陥を確認できます。
また、資金計画や住宅ローンに迷う場合は、ファイナンシャルプランナーに相談するのも有効です。
相談に費用がかかる場合もありますが、将来のトラブルを防ぐための投資と考えられます。
リスクを事前に把握し、適切な対策を講じることが、安心できる不動産購入につながります。

まとめ

不動産の販売形態は、不動産会社から直接買う「売主物件」と、仲介会社を介して買う「仲介物件」があり、仲介手数料の有無が大きな違いです。
購入の流れは、情報収集と内見から始まり、住宅ローンの事前審査通過後に売買契約を結び、本審査を経て残代金の決済と物件の引き渡しをおこないます。
購入前には、物件価格以外にかかる諸費用を含めた資金計画を立て、ハザードマップで災害リスクを調べ、専門家にも相談して慎重に判断しましょう。