住宅ローン審査の流れは？審査基準や対策についても解説

マイホームの購入を検討するうえで、住宅ローンが借りられるかどうか不安に思っている方は多いのではないでしょうか。
住宅ローンには厳しい審査があるという印象がありますが、実際には、基準や準備次第で結果は大きく変わります。
この記事では、住宅ローン審査の流れや、金融機関が重視する基準、そして審査に通るための対策を解説いたします。
住宅ローン審査について知りたい方は、ぜひこの記事をご参考になさってくださいね。

住宅ローン審査の全体的な流れ

マイホームの購入で多くの方が利用する住宅ローンですが、審査に不安を感じる方はいらっしゃるのではないでしょうか。
まずは、住宅ローン審査の全体的な流れについて解説していきます。

申し込みから契約までの流れ

住宅ローンの手続きは物件探しと並行して進み、「事前審査」「本審査」「契約」「融資実行」の4段階に分かれます。
まず購入したい物件が決まったら、金融機関へ事前審査を申し込み、数日から1週間ほどで借入可能額の目安がわかります。
借入額が明確になることで、不動産会社との契約交渉もスムーズに進められるでしょう。
事前審査に通過した後は、不動産会社と売買契約を結び、その契約書を本審査に備えて保管しておきます。
続いて金融機関へ本審査を申し込み、事前より厳格な審査を経て承認されれば契約へ進む流れです。

事前審査と本審査の違い

住宅ローンの事前審査と本審査は、返済能力を確認する点では同じですが目的が異なります。
事前審査は早い段階で融資の可否や借入可能額を把握することが目的で、提出書類も本人確認や収入証明など比較的簡易です。
一方、本審査は融資実行を最終的に判断する段階で、申告内容を公的書類で裏付ける必要があります。
団体信用生命保険への加入が条件となるため、健康状態も審査の対象です。
さらに、物件の担保価値も専門家によって評価され、売買契約書や重要事項説明書といった物件関連の書類も求められます。
このように、本審査は、申込者と物件の両面から慎重に返済能力を見極める手続きです。

契約時に必要な手続き

本審査を通過すると、金融機関との住宅ローン契約に進みます。
この契約は「金銭消費貸借契約」と呼ばれ、返済条件を定める重要な手続きです。
同時に不動産を担保にする「抵当権設定契約」も結ばれ、司法書士が登記の説明をおこないます。
契約時には実印や印鑑証明書、住民票などの書類と諸費用が必要で、借入額や金利などは必ず確認しましょう。
契約から融資実行までの間は、新たなローン契約や転職を避けることが重要です。
融資実行日には資金が口座に振り込まれ、物件の引き渡しが完了します。

住宅ローン審査で見る基準

前章では、住宅ローン審査の流れについて述べましたが、どのような基準で審査されるのでしょうか。
ここでは、住宅ローン審査で重視される基準について解説いたします。

年齢と完済時の年齢

住宅ローンの審査では、「借入時の年齢」と「完済時の年齢」が重視されます。
多くの金融機関で借入は満20歳以上70歳未満とされ、完済時は満80歳未満が上限です。
特に完済時年齢は重要視され、定年後の収入減を見越して返済可能か判断されます。
完済時年齢が高いと、借入期間を短縮され、毎月の返済額が増える可能性があります。
そのため年齢は、長期返済計画の現実性を測る重要な基準といえるでしょう。

年収と勤続年数

住宅ローンの審査では、「年収」「返済負担率」「勤続年数」が重要な指標となります。
年収は金額の多さよりも、安定して継続的に収入を得られているかが重視されます。
返済負担率は住宅ローンに加え、自動車ローンやカードローンなども含めて計算され、年収の25～35％以内が目安です。
また、収入の安定性を示す要素として勤続年数も確認され、以前は3年以上が目安でしたが、近年は1年以上でも対象になるケースが増えています。
転職もキャリアアップなど前向きな理由であれば、不利とならない場合があります。

信用情報と健康状態

住宅ローンの審査では、年収だけでなく「健康状態」と「信用情報」も重要視されます。
多くの金融機関では団体信用生命保険への加入が必須で、健康上の理由で加入できなければローンは組めません。
信用情報は過去の返済状況を示すもので、延滞や債務整理の記録があると審査通過は難しくなります。
スマートフォン端末の分割払いの遅延も記録されるため注意が必要です。
これらの情報は信用情報機関に数年間保管され、審査では総合的に判断されます。

住宅ローンで審査落ちを防ぐための対策

ここまで、住宅ローン審査の基準について解説しましたが、審査に通過するための対策もおさえておきましょう。
最後に、住宅ローン審査に備えるための具体的な対策について解説していきます。

過去のローン滞納への対処

過去にローン返済で滞納がある場合は、信用情報機関で情報を開示し、内容を確認することが大切です。
CICやJICCには契約や返済状況が登録されており、延滞や金融事故の記録は最長で5～10年残ります。
そのため、基本的には登録期間が経過するのを待つしか方法はありません。
現在も返済が滞っている借入があれば、まずは完済を優先しましょう。
記録が残っている間は、頭金を貯めるなど次の申請に備えて準備を進めることが有効です。
計画的に行動しておけば、再び住宅ローンに挑戦する際に大きな力となります。

他ローン整理と最適化

住宅ローンの審査では、年収に占めるすべての借入の年間返済額の割合が重視されます。
この「返済負担率」という数値を、できるだけ低く抑えることが審査通過の重要な鍵となります。
もっとも効果的な方法は、住宅ローン以外の自動車ローンや、カードローンなどを整理しておくことです。
現在返済中の借入が複数ある場合は、申し込み前に可能な限り完済することを目指しましょう。
借入を一つでも完済すれば、返済負担率は確実に下がるため、審査で有利に働きます。
とくに、消費者金融からの借入やクレジットカードのリボ払いは、優先的に整理したほうが良いでしょう。
また、クレジットカードのキャッシング枠も、潜在的な借入と見なされるため注意が必要です。
あまり利用していないカードは、解約しておくことも有効な手段といえるでしょう。

申請前の準備と相談

住宅ローン審査に備えるには、事前の準備が欠かせません。
その一つが、自己資金、いわゆる頭金をできるだけ多く用意しておくことだといえるでしょう。
頭金を増やすと、住宅ローンの借入額自体を減らせるため、返済負担率の低下に直結します。
申し込み手続きを円滑に進めるには、必要書類を早めに準備しておくことも大切です。
源泉徴収票などの収入証明や住民票といった公的書類は、計画的に準備を進めておきましょう。
希望額に届かない場合は、収入合算やペアローンも検討できますが、将来を考えて慎重に判断することが大切です。
また、専門家に相談して助言を受けることで、より安心して準備を進められます。
住宅ローン控除などの税制優遇も、事前に確認しておくと返済計画を立てやすくなるでしょう。

まとめ

住宅ローンの審査は、簡易的な事前審査と厳格な本審査の2段階に分かれており、本審査の承認後に金融機関と正式な融資契約を結ぶのが一般的な流れです。
審査では、完済時の年齢や年収、勤続年数といった返済能力にくわえ、過去のローン返済履歴である信用情報や、団信加入のための健康状態も確認されます。
対策として、他のローンを完済して返済負担率を下げ、できるだけ多くの頭金を用意することが有効で、信用情報に不安があれば事前に確認しておきましょう。